BKP-Kanzlei Mietrecht Kündigungsfristen

Kündigungsfristen

Die Mietrechtsreform aus dem Jahr 2001 hat die Kündigungsfristen für Mieter neu geregelt. Ein Mieter kann einen nach dem 31.08.2001 geschlossenen Mietvertrag stets mit einer Frist von 3 Monaten kündigen, was sich aus § 573c I BGB ergibt. Anders als nach altem Recht verlängert sich nur noch für den Vermieter die Kündigungsfrist je nach Dauer des Mietverhältnisses.

Der Vermieter kann in den ersten fünf Jahren des Mietverhältnisses ebenfalls mit einer Frsit von drei Monaten kündigen. Für ihn verlängert sich danach die Kündigungsfrist auf 6 Monate und nach Ablauf von acht Jahren sogar auf 9 Monate.

Altverträge, Vertragsschluss vor dem 01.09.2001

Stets umstritten war die Frage, wie so genannte Altverträge zu behandeln sind, also Verträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen worden sind. Das Problem ist vielschichtig. Hintergrund des Streites ist zum einen die missglückte Übergangsregelung in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB und zum anderen die etwas jüngere Übergangsregelung zur Schuldrechtsmodernisierung in Art. 229 § 5 S.2 EGBGB.

Es ist zu unterscheiden:

Enthält der alte Mietvertrag keine Regelung zu den Kündigungsfristen, so gilt ohne weiteres die neue Kündigungsfrist von 3 Monaten.

Sind im Altvertrag - entsprechend der alten Gesetzeslage - längere Kündigungsfristen enthalten (also vertraglich vereinbart worden), so bleibt es zunächst bei dieser nach altem Recht wirksamen Vereinbarung (BGH, Urteil vom 18.06.03 VIII ZR 240/02).

Aber:

Mietverträge haben nach der Mietrechtsreform (in Kraft seit dem 01.09.2001) eine weitere Gesetzesänderung erfahren. Seit dem 01.01.2003 wird als Folge der so genannten Schuldrechtsmodernisierung auch auf Mietverträge (Dauerschuldverhältnisse) das BGB in der dann geltenden Fassung angewendet, was sich aus Art. 229 § 5 S.2 EGBGB ergibt. Folglich findet das BGH-Urteil vom 18.06.2003 unmittelbar nur auf solche Mietverträge Anwendung, welche vor dem 01.09.2001 abgeschlossen worden sind und vor dem 01.01.2003 gekündigt wurden. Welche Kündigungsfrist für die nach dem 01.01.2003 ausgesprochenen Kündigungen von Altverträgen gilt, hat der BGH noch nicht entschieden. Die Rechtsprechung der unteren Gerichte ist uneinheitlich. Nach einem Urteil des Landgerichts Leipzig vom 08.12.2004, Az.: 1 S 5678/04, gilt ab dem 01.01.2003 für alle Mietverträge, also auch für alle Altverträge die neue dreimonatige Kündigungsfrist. Denn, so die Begründung, wenn für Mietverträge ab dem 01.01.2003 das BGB in der geltenden Fassung Anwendung findet, hat sich damit auch die Übergangsregelung zur Mietrechtsreform erledigt.

Das vom Landgericht Leipzig gefundene Ergebnis ist nicht eindeutig. Der Bundestag hat daher am 17.03.2005 ein Reparaturgesetz erlassen, was genau dieses klarstellt. Das Gesetz ist zum 01.06.2005 in Kraft getreten.

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